Immobilien-Lexikon von A-Z:

Abgeschlossenheitsbescheinigung:

Wird ein Eigenheim oder Mehrfamilienwohnhaus in zwei oder mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt, müssen diese gegen außen und auch untereinander abschließbar sein. „Durchgangs“-Situationen dürfen nicht entstehen. Sind die Wohnungen „abgeschlossen“, wird für jede Einheit eine eigene Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt. Die Anteile am Sonder- und Gemeinschaftseigentum werden mit Hilfe von zeichnerischen Unterlagen und konkreten Flächenberechnungen nachvollziehbar ausgewiesen.

Abteilungen des Grundbuches:
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert: unter Abteilung I sind die Eigentumsverhältnisse eingetragen; unter Abteilung II sind alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstückes aufgezeichnet und in Abteilung III sind alle Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden eingetragen, mit denen das Grundstück belastet ist.

Altlasten:
Sollten Sie auf einem Grundstück bauen wollen, werfen Sie vorher einen Blick in das Altlastenkataster. Wenn Bodengifte der Umweltbehörde bekannt sind, stehen diese Belastungen in diesem Verzeichnis.

Annuität:
Jahresrate aus Zins und Tilgung. Auf 12 Monate aufgeteilte Zahlung beträgt die Annuität nur ein Zwölftel.

Auflassung:
Verkäufer und Käufer einigen sich über den Übergang des Eigentums eines Grundstückes. Die Auflassung wird in der Regel im Rahmen des Kaufvertrages von einem Notar beurkundet.

Baulast:
Baulasten sind nicht im Grundbuch sondern im Baulastenverzeichnis (wird in der Regel von der Gemeinde- oder Stadtverwaltung geführt) eingetragen. Sie weisen auf die öffentliche Beschränkung der Bebaubarkeit bzw. Nutzbarkeit eines Grundstückes hin. Der Notar prüft das Baulastenverzeichnis üblicherweise nicht.

Bauvertrag:
Ziehen Sie zu einem Bauvertrag einen ANWALT hinzu und lassen diesen VERTRAG bitte PRÜFEN. Diese zusätzlichen Kosten sollten mit EINGEPLANT werden. Ein Bauvertrag kann VERHANDELT werden. Achten Sie darauf, dass ein FESTES DATUM als BEZUGSTERMIN mit in den Vertrag aufgenommen wird. Schlüsselfertig heißt NICHT Bezugsfertig! Bitte halten Sie VOR VERTRAGSABSCHLUSS genau fest, welche EINBAUTEILE BIS INS DETAIL mit genauer Bezeichnung (z.B. Waschbecken: Herstellernamen und Artikel-Nummer)  eingebaut und welche LEISTUNGEN ERBRACHT werden sollen. Das gilt für Fußböden, Fliesen, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Balkon, Anschlüssen und Einbauten in Küche, Bad und Terrasse. Wenn Sie nicht auf jedes Detail achten, baut die Firma die Teile ein, die günstig und vorrätig sind. Jedes einzelne Teil (Fliese etc. ) mit Namen und Artikelnummer gehört in die Baubeschreibung.

Bebaubarkeit:
Baulasten sind  weitere mögliche Grundstücksbelastungen, die auf den Käufer übergehen. (siehe Baulast) Eine Baulast wäre z. B. eine Abstandsflächenbaulast. Wenn diese im Baulastenverzeichnis eingetragen ist, kann das bedeuten, dass zum Nachbargrundstück ein größerer Grenzabstand eingehalten werden muss, als nach allgemeinem Baurecht erforderlich ist. Überprüfen Sie bitte beim Kauf eines Grundstückes, in wie weit das Grundstück erschlossen ist, und ob der Verkäufer noch offene Rechnungen zu zahlen hat. Dies erfahren Sie u. a. bei der zuständigen Gemeinde.

Bereitsstellungszinsen:
Werden von der Bank für einen bereitgestellten aber noch nicht abgerufenen Kredit verlangt.

Bewertungsverfahren:
Es gibt für Immobilien drei etablierte Bewertungsverfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Die Anwendung der Bewertungsverfahren ist abhängig von vorhandenen Vergleichsgrundstücken und dem Zweck der Immobilie. Das Ertragswertverfahren wird bei Nutzung Dritter angewendet. Das Sachwertverfahren wird bei eigener Nutzung angewendet und das Vergleichswertverfahren findet Anwendung bei vorhandenen Grundstückspreisen. Das Ergebnis aus einer dieser Bewertungsverfahren ist der Verkehrswert der Immobilie.

Besichtigung:
Keine Immobilie kaufen, die Sie vorab nicht besichtigt haben. Nehmen Sie, wenn möglich, ein Bausachverständigen mit der Mängel an der Immobilie begutachten kann. In der Regel wird im Kaufvertrag eine spätere Haftung für Mängel an der Immobilie oder an Gegenständen in der Immobilie ausgeschlossen.

Betriebskosten:
Sind die Kosten, die für den laufenden Unterhalt einer Immobilie aufgewendet werden müssen. Umlagefähige Betriebskosten sind u. a. Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung, Wasserverbrauch, Heizungskosten, Aufzug, Allgemeinstrom, Hausmeister, Schornsteinfeger, Hausversicherungen und die Hausreinigung. Die Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis und die Instandhaltungskosten sind auf die Mieter nicht umlagefähig.

Bodenrichtwert:
Dieser dient zur Bewertung von Grundstücken. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, aus Verkäufen abgeleitete und auf die jeweilige Lage spezifisch abgeglichene Werte unbebauter Grundstücke. Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen in der Regel alle 2 Jahre veröffentlicht.

Erbbaurecht:
Ist ein zeitlich befristetes Recht an einem Grundstück. Es kann veräußert und vererbt werden. Auf diesem „fremden“ Grund und Boden kann ein Bauwerk errichtet werden. Es beläuft sich normalerweise auf einen Zeitraum von 99 Jahre und kann auch belastet werden.

Erbbauzins:
Jährlich wiederkehrende, vereinbarte Zinszahlungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten für das Erbbaurecht auf einem Grundstück.

Finanzierung:
Nie ohne Eigenkapital finanzieren!!! Aus eigenen Mitteln sollten Sie zumindest die Nebenkosten bis zu 14 % wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten selbst aufbringen können. Beim Kauf über einen Makler gehört auch die Maklerprovision dazu. Die Nebenkosten werden oft nicht von den Banken mitfinanziert, und wenn doch nur mit enormen Zinsaufschlägen. Verwenden Sie nicht ihr ganzes Eigenkapital für die Finanzierung, sondern lassen Sie immer einen gewissen Teil für „Schlechte Zeiten“ auf der hohen Kante. Lassen Sie sich bitte immer gut beraten und gehen Sie kein Risiko ein. Eine Finanzierung sollte spätestens bis zum Rentenalter beendet sein.

Flächennutzungsplan:
Dieser gibt Auskunft darüber, welche Bauflächen und Baunutzungsarten in einer Gemeinde infrage kommen. Maßgeblich für den Flächennutzungsplan sind die Vorschriften des § 5 des Baugesetzbuches (BauBG).

Flurkarte:
Diese wird auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte genannt. Sie wird vom Katasteramt geführt und gibt Auskunft über die genaue Lage eines Grundstückes, seiner Größe sowie seiner Abgrenzung.

Grundbuch:
Es wird beim Grundbuchamt des jeweiligen Amtsgerichtes geführt.

Grunderwerbsteuer:
Kauft man ein Grundstück oder eine Immobilie so wird nach der Grundbucheintragung die Grunderwerbsteuer gegenüber dem jeweiligen Finanzamt fällig. Diese ist in den einzelnen Bundesländer unterschiedlich hoch.
Wenn Eltern an ihre Kinder ein Grundstück verschenken oder verkaufen, erhebt das Finanzamt dafür keine Grunderwerbssteuer. Möchten Großeltern ihren Enkeln eine Wohnung übertragen, müssen die Großeltern den Weg über die Eltern gehen, um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden.

Grunderwerbssteuern in Deutschland:
 
Bundesland Steuersatz % seit 1998 Erhöhung ab  auf Steuersatz %
Berlin 3,5 01.01.2014 6,0
Brandenburg 3,5 01.07.2015 6,5
Baden-Würtemberg 3,5 05.11.2011 5,0
Bremen 3,5 01.01.2014 5,0
Hamburg 3,5 01.01.2009 4,5
Niedersachsen 3,5 01.01.2011 5,0
NRW 3,5 18.12.2014 6,5
Rheinland-Pfalz 3,5 01.03.2012 5,0
Saarland 3,5 6,5
Sachsen-Anhalt 3,5 01.03.2012 5,0
Schleswig-Holstein 3,5 01.01.2014 6,5
Thüringen 3,5 07.04.2011 5,0
Bayern 3,5
Hessen 3,5 6,0
Mecklenburg-Vorpommern 3,5 01.07.2012 5,0
Sachsen 3,5
Gutachterausschüsse:

Diese sind selbstständig und unabhängig. Die regional angesiedelten Ausschüsse führen Kaufpreissammlungen, in die alle abgeschlossenen Immobilienkaufverträge einfließen. Sie ermitteln somit die Bodenrichtwerte oder erstellen selbst Gutachten über die Verkehrswerte von bebauten und unbebauten Grundstücken. Der Gutachterausschuss veröffentlicht zudem jedes Jahre den Grundstücks-/Immobilienmarktbericht, in dem die Informationen zum regionalen Grundstücks-/Immobilienmarkt enthalten sind. Zudem veröffentlicht der Gutachterausschuss alle 2 Jahre die Bodenrichtwerte.

Hypothek:
Ein Grundstück wird mit der Hypothek belastet. Die Hypothek ist ein Pfandrecht an einem Grundstück, vor allem aber für Banken ein Mittel der Kreditsicherung und vom Bestand der gesicherten Forderung abhängig.

Mietkaution:
Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Höhe der Mietkaution (§551 BGB) auf das 3-fache der monatlichen Miete (ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung der ausgewiesenen Betriebskosten) beschränkt.

Nießbrauch:
Der Nießbrauch ist eine Belastung der Immobilie zu Gunsten einer bestimmten Person. Die Person ist dadurch berechtigt, die Immobilie entsprechend zu nutzen. Nicht zu verwechseln mit Wohnrecht. (siehe Wohnrecht)

Nebenkosten beim Immobilienkauf:
In der Regel sollten sie beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis mit bis zu 14% Nebenkosten rechnen. Diese sind unter anderem:
•    Notarkosten bis zu 2% des Kaufpreises
•    Grunderwerbsteuer bis zu 5,00% des jeweiligen Bundeslandes (siehe Grunderwerbsteuer)
•    Maklercourtage bis zu 7,14% -incl. gesetztlicher Mehrwertsteuer- des jeweiligen Bundeslandes (siehe Maklercourtage)

Beispiel: Kaufpreis der Immobilie: 350.000 Euro

Nebenkosten:
Notar: 2% x 350.000 Euro = 7.000 Euro
Grunderwerbsteuer: 3,50%** x 350.000 Euro = 12.250 Euro
Maklercourtage: 3,57%** x 350.000,00 Euro = 12.495 Euro
Nebenkosten insgesamt: 31.745 Euro
Kaufpreis + Nebenkosten: = 381.745 Euro
**je nach Bundesland unterschiedlich hoch

Notarvertrag:
Ein Notar ist bei einem Immobilienkauf immer Pflicht. Bei einem Notarvertrag ist es wichtig, dass dieser im vollen Umfang für jeden verständlich sein sollte. Können Sie den ein oder anderen Passus im Notarvertrag nicht verstehen, ist es wichtig immer den Notar zu fragen. Er ist die neutrale Instanz zwischen Käufer und Verkäufer und muss Ihnen auch rechtliche Fragen unparteiisch beantworten. Zur Überprüfung der Beurkundung darf ein zweiter Notar hinzugeschaltet werden, sollten seine Belange nicht ausreichend genug berücksichtigt werden.

Steuer:
Wenn der Kaufvertrag bei einem Notar beurkundet wurde, schickt dieser Notar eine Kopie an das zuständige Finanzamt. Nun wird der Käufer vom Finanzamt aufgefordert die Grunderwerbsteuer** zu zahlen. Wenn diese Zahlung vorgenommen wurde, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und die Immobilie kann auf den Käufer umgeschrieben werden.

Wohnungskauf:
Lassen Sie sich immer vom Verkäufer, Verwalter oder Makler die Teilungserklärung und die Gemeinschaftordnung vorlegen. Darin sind u. a. die Informationen enthalten, wie werden die Betriebskosten der Wohnanlage auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. Auch die Stimmrechte die jeder Eigentümer bei Abstimmungen in der Eigentümergemeinschaft hat, können daraus erfasst werden. Bei einem Wohnungskauf sollten Sie auch unbedingt darauf achten, dass Sie vor dem Kauf folgende Unterlagen einsehen: Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Jahresabrechnungen, Verwaltervertrag, Kontounterlagen, Belege und die Einladungen zu den Versammlungen. Lassen Sie sich unter anderem die letzten Protokolle von den Eigentümerversammlungen aus den letzten 3 besser 5 Jahren zeigen. Daraus können Sie u. a. ersehen, welche Kosten bereits entstanden und welche noch geplant sind.

Wohnrecht:
Ist die Befugnis, unter Ausschluss des Eigentümers, ein Gebäude oder einen Teil des Gebäudes als Wohnraum zu nutzen.

(Änderungen vorbehalten)
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Jaqueline Volz

Immobilienmaklerin IHK

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